부동산 시장: 변동성의 덫에 걸리다

부동산 시장의 전문가는 현재 상황을 어떻게 보고 있을까?

실증 자료를 바탕으로 출간된 책 중에서 주요 내용을 보내드립니다.

1. 최근 부동산 시장의 가장 큰 특징은 '변동성'이라고 본다.
왜, 이런 현상이 발생할까? 
그 이유는 모두 5가지 때문이다.
첫째, 부동산의 자산화 및 스톡화 
둘째, 부동산의 금융종속화 및 금융상품화
셋째, 부동산 정보 유통의 가속화
넷째, 부동산 시장의 글로벌화
이들이 4가지가 결합되어 다섯번째, 부동산가격의 오버슈팅(고평가)

2. 부동산 시장은 이러한 특성으로 인해
앞으로 가격이 생각보다 더 자주, 그리고 롤로코스터처럼 급격하게 출렁일 것이다.
즉 '변동성 쇼크'가 반복적으로 나타날 것이다.
다치지 않으려면 롤러코스터의 좌석벨트를 단단히 매야 한다.
하지만 그렇다도 모든 부동산이 자산증식의 수단이나 투자재가 되는 것은 아니다.
시골의 단독주택이나 지방 아파트 같은 부동산은 
이용목적에 충실한 시장으로 남아 시장양극화가 극심해질 것이다.

3. 2010년 수도권 아파트 가격이 크게 떨어졌다,
이를 버블 붕괴라고 단정 짓는 의견들이 속출하고 있다.
하지만 주택가격 급락만을 두고 부동산 버블 붕괴 현상이라고 예단하는 것은 옳지 않다.
버블 붕괴는 부동산 시장이 충격을 흡수하는 완충 시스템의 기능을 
완전히 상실해 금융 시스템의 마비와 경제 펀더멘탈의 대혼란을 유발하는 것이다.

4. 단순히 가격이 많이 떨어진다고 버블 붕괴가 오는 것은 아니다.
이상 급등 이후에는 반드시 급락이라는 조정 과정을 거친다.
이는 부동산이든 주식이든 모든 자산시장의 공통된 명제다.
일부 지역 집값 급락은 부동산의 과도한 상승에 따른 소통스러운 후유증이다.

5. 시장은 건강하다.
병든 병아리처럼 작은 충격에 금세 쓰러질 정도로 허약한 존재는 아니다.
그렇다고 집값이 곧 상승세로 돌아선다는 이야기는 아니다.
지금 수도권 주택시장은 거품 해소를 통한 정상화 과정에 있다.

6. 부동산정책과 공급량의 변화에 따라 앞으로 낙폭 과대 지역을 중심으로 기술적 반등이 올 수 있다. 하지만 이를 추세적 상승으로의 전환이라고 해석하면 곤란하다.

지금은 가격이 더 조정을 받으면서 체력을 비축해야 하는 시기이다.
최근 10년 이상의 대호황국면이 마무리됐으니 또 다시 장기상승이 오기까지는 시간이 꽤 걸릴 것이다.

7. 수도권 주택시장은 인구보다는 가구로 주택시장 수요를 예측해 보는 것이 합당하다.
2030년에도 전년 대비 0.14% 늘어나 증가율이 둔화될 뿐이지
꾸준히 늘어난다. 물론 1가주 중심이지만
가구 수 증가는 분명 주택 수요를 늘리는 요인으로 작용할 것이다.

8.더욱이 주택 규모를 사회적 신분이자 최후의 보루로 생각하는 국민들의 인식이 급속히 바뀌지 않는 한
단시간 내에 급격한 다운사이징이 발생하기는 쉽지 않을 것이다.

-출처: 박원갑, , 리더스북, 2010.